家を売却して利益（儲け）が出たとき、本来ならその利益に対して高い税金がかかります。しかし、それが「マイホーム」であれば、税金を劇的に安くできる、あるいはゼロにできる魔法のような特例があるのをご存知でしょうか？
今回は、不動産売却の強い味方「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について、ポイントを絞って解説します！
「3,000万円特別控除」ってどんな制度？
一言で言うと、「マイホームを売って得た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円まで差し引いてあげますよ」という制度です。
- 大きな節税効果： 利益が3,000万円以内であれば、所得税や住民税は実質ゼロになります。
- 住んだ期間は関係なし： 「10年以上住まないとダメ」といった期間の制限はありません。短期間の居住でも、実際に住んでいた家なら対象になります。
適用を受けるための「4つの主な条件」
この特例を受けるには、いくつかクリアすべきハードルがあります。
- 自分が住んでいる家であること 現在住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ればOKです。
- 3年に1度しか使えない 前年や前々年に、この特例や他の類似した特例を受けていないことが条件です。
- 身内への売却ではないこと 夫婦や親子、生計を共にする親族などへの売却には使えません。
- 仮住まいではないこと 別荘や、特例を受けるためだけに入居したとみなされる場合は対象外です。
ここは要注意！見落としがちなポイント
非常に便利な特例ですが、以下の2点は必ず押さえておきましょう。
- 「住宅ローン控除」との併用は基本的にNG！ 新居に買い替える場合、新居で「住宅ローン控除」を受けたいなら、この3,000万円控除は使えない（あるいは制限される）ケースがほとんどです。どちらを使った方がトクか、事前のシミュレーションが欠かせません。
- 「確定申告」が絶対に必要！ 「利益が3,000万円以下だから税金は0円。だから何もしなくていいよね？」は間違いです。確定申告をしないと、この控除は適用されません。 期限内にしっかり手続きしましょう。
【番外編】相続した「空き家」でも使える？
「親が亡くなって空き家になった実家を売りたい」という場合も、一定の条件（昭和56年5月31日以前に築造された、耐震基準を満たしている等）をクリアすれば、同様に3,000万円の控除が受けられる特例があります。心当たりがある方は、ぜひチェックしてみてください。
対象になるための「5つの絶対条件」
誰でも使えるわけではなく、以下のハードルをすべてクリアする必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建てられたこと いわゆる「旧耐震基準」の建物であることが条件です。
- 亡くなる直前まで親が一人で住んでいたこと 親が老人ホームに入居していた場合も、一定の条件を満たせば対象になりますが、他の人と同居していた場合は対象外です。
- 相続してからずっと「空き家」であること 相続後に一度でも賃貸に出したり、自分で住んだりすると使えません。
- 売却代金が1億円以下であること 高額すぎる物件には適用されません。
- 売却する際に「一定の姿」にすること これが一番のポイントです。以下のどちらかが必要です。
- 耐震リフォームをして、今の基準に合格した状態で売る
- 建物を解体して「更地」にして売る
「期限」に注意！いつまでに売ればいい？
この特例にはタイムリミットがあります。 「相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。
「いつか売ればいいや」と放置していると、この強力な節税チャンスを逃してしまうかもしれません。
令和6年度からの法改正でさらに使いやすく！
以前は「売る前に必ず更地にするか耐震補強を済ませる」必要がありましたが、現在は「売却した後に、買主が翌年2月までに解体や耐震リフォームをしてもOK」というルールに緩和されました。 売主側の負担が減り、より使いやすくなっています。
まとめ
先日、テレビ番組で「実家じまい」の特集が組まれていました。画面越しに映し出されるのは、空き家となった実家を前に途方に暮れる子ども世代の姿。他人事ではないと感じた方も多いのではないでしょうか。
「実家が古くて売れるか心配…」という方こそ、この特例を使って賢く売却し、大切な資産を次のステップへ活かしましょう！
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