抵当権抹消手続きについて「ぱせさぽ」

相続

施工しない建築会社　たてコデ

2025.07.022025.07.15

こちらのブログで、相続について学んでいますが、生前ワンポイントアドバイスの時に、今のうちに解決しておくことをお勧めする不動産について触れました。
今回はその中の一つ抵当権抹消手続きについて紹介します。

抵当権抹消手続きをしないまま相続が発生すると、相続人にさまざまな影響が生じます。

1. 不動産の売却・新たな担保設定が困難になる

売却ができない、または困難になる: 住宅ローンを完済していても、登記簿上に抵当権が残ったままだと、その不動産は買い手から敬遠されます。買主は「ローンが残っているのでは？」と不安に感じるため、通常、売却時に抵当権抹消が条件となります。結局、売却するためには抵当権抹消手続きが必須となります。
新たなローンが組みにくくなる: 不動産を担保に新たなローン（リフォームローンなど）を組もうとした際に、既存の抵当権が残っていると、金融機関は担保価値を正確に評価できず、審査が通りにくくなる可能性があります。

2. 手続きが複雑化し、費用が増える可能性がある

必要書類の紛失・追加発行の手間と費用: 住宅ローン完済時に金融機関から渡される抵当権抹消登記に必要な書類を紛失してしまうと、再発行に手間や費用がかかることがあります。時間が経過するほど書類の紛失リスクは高まります。
金融機関の名称変更や合併などによる手続きの複雑化: 長期間放置している間に、抵当権者である金融機関が合併したり名称が変わったりすると、追加で法人の登記事項証明書などが必要となり、手続きがさらに複雑になることがあります。
相続人の増加による手続きの複雑化: 相続が複数回発生するなどして相続人が増えると、全員の同意や署名・捺印が必要になり、手続きが非常に煩雑になります。連絡を取る手間や費用も増大します。
前提登記が必要になる場合: 相続が発生するタイミングや、住宅ローン完済のタイミングによっては、抵当権抹消登記の前に「相続による所有権移転登記」や「相続による抵当権移転登記」といった別の登記が必要になることがあります。これにより、さらに手間と費用がかかります。

3. 相続人の負担が増加する

手続きの手間と時間の負担: 抵当権抹消手続き自体は、司法書士に依頼すれば比較的スムーズに進みますが、放置していた場合は、相続人が複雑化した手続きを自身で行うか、専門家に依頼するかの判断を迫られます。いずれにせよ、余計な手間や時間が発生します。
費用の負担: 上記のような手続きの複雑化に伴い、専門家への依頼費用や必要書類の取得費用が増加する可能性があります。

4. （限定的だが）相続税への影響

住宅ローンが残っている状態で被相続人が亡くなり、団体信用生命保険でローンが完済された場合、そのローン残債は相続税の債務控除の対象外となります。この場合、完済された不動産自体は相続税の課税対象となりますが、抵当権が残っていても不動産の評価額自体には直接的な影響はありません。あくまで、ローン残債の債務控除ができないという点です。

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抵当権抹消登記には、法律上の期限や罰則はありません。しかし、上記のように放置することによるデメリットは大きく、メリットは全くありません。

対策

速やかな手続き: 住宅ローンを完済したら、金融機関から渡される書類が揃い次第、速やかに抵当権抹消登記を行うことが最も重要です。
司法書士への依頼: 自身で行うことも可能ですが、書類の準備や法務局への申請に不安がある場合は、専門家である司法書士に依頼することで、確実にスムーズに手続きを進めることができます。特に、相続が発生して手続きが複雑になっている場合は、専門家への依頼を検討することをおすすめします。

相続発生後に抵当権抹消手続きを行う場合は、「相続登記（相続人への所有権移転登記）」を先に行い、その後に「抵当権抹消登記」を行うのが原則です（ローン完済時期によって順序が異なる場合もあります）。もし、相続登記もまだ済んでいない場合は、抵当権抹消登記と合わせて司法書士に相談することをおすすめします。